ZPPHiU: ESG w centrach handlowych to odpowiedzialność wynajmującego. Raporty ESG centrów handlowych powinny być prezentowane publicznie

Katarzyna Lipka, Dyrektorka Działu Doradztwa Strategicznego i ESG w Cushman&Wakefield w Polsce komentując raport „Retail Asset Optimisation for Tomorrow”¹ podkreśla wyzwania związane z koniecznością zmniejszenia energochłonności budynków centrów handlowych, a także wymóg badania ich śladu węglowego w obliczu regulacji ESG. Zaznacza też, że praca nad zwiększaniem efektywności energetycznej w celu zmniejszania wpływu na środowisko idzie w parze z optymalizacją kosztów eksploatacyjnych. Członkowie ZPPHiU z zaciekawieniem przyjęli tę wypowiedź.

Dotychczasowe doświadczenia jako jedyną formę optymalizacji w centrach handlowych obejmują przesuwanie niektórych kategorii kosztów ze wspólnych do indywidualnych. Z pewnością takie działania nie przyczynią się do zakładanego zmniejszenia energochłonności budynków. Czym zatem jest owa optymalizacja kosztów wspólnych – tak dyskutowana przez zarządców i właścicieli obiektów?

Warto podkreślić, że w polskiej legislacji nie istnieją odrębne przepisy regulujące umowy najmu dotyczące lokali w centrach handlowych. Specyfiką tych umów jest podpisywanie ich w celu prowadzenia działalności gospodarczej – a zatem generowania zysku, nie tylko dla właściciela centrum, ale także dla najemcy. To zasadnicza różnica w stosunku do umów najmu mających zaspokoić potrzeby mieszkaniowe. W każdym jednak przypadku to na właścicielu nieruchomości, a nie jej użytkowniku, spoczywają obowiązki o charakterze inwestycyjnym, prawnym czy administracyjno-raportowym.

Przygotowując ofertę najmu wyjmujący powinien skalkulować i uwzględnić wszystkie koszty, które mogą go obciążyć w czasie trwania umowy i przyjąć ryzyko biznesowe związane z własnością.

W przestrzeni medialnej pojawiają się ostatnio instrukcje, w jaki sposób właściciele centrów handlowych powinni konstruować tzw. zielone załączniki do umów i jakie kary stosować, aby wymuszać na najemcach raportowanie danych, za przygotowanie których odpowiadają oni sami. Ważne jest, że wynajmujący zdają sobie sprawę, iż polski ustawodawca nie przewidział konkretnych regulacji zielonych umów – co potwierdza również pani Marta Bijak-Haiduk, partnerka w kancelarii Deloitte Legal w swoim artykule w dzienniku Rzeczpospolita². Trudno wszakże oczekiwać, aby odrębne rozwiązania zostały określone, skoro sama umowa najmu w centrum handlowym nie podlega szczegółowemu ustawodawstwu. ZPPHiU podnosi, że umowy najmu w centrach handlowych nie dotyczą standardowego najmu lokalu – jak przykładowo mieszkania – lecz są umowami, których celem jest generowanie zysku. Dlatego jak najbardziej zasadnie jest, by podlegały specyficznym, dedykowanym przepisom prawnym. Do czasu, kiedy takie rozwiązania zostaną wprowadzone – trzeba podkreślić, że zarówno raportowanie, jak też wszelkie ewentualne wymagane przez prawo modernizacje centrum są wyłącznym obowiązkiem właścicieli, a próby przerzucania tych obowiązków na najemców nie wynikają z obowiązujących przepisów. Najemcy mają prawo korzystać z danych wynajmujących w swoich raportach ESG, nie odwrotnie – to nie najemcy budują ślad węglowy właścicieli centrów handlowych, tylko centra handlowe wpisują się w ślad węglowy produktów sprzedawanych w tych obiektach. Ważne, aby najemcy, którzy takich danych potrzebują, mieli dostęp do aktualnych, pełnych i transparentnych informacji ze strony wynajmujących – wskazuje Zofia Morbiato, dyrektor generalna
Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).

Nowe, europejskie wymogi ESG wobec nieruchomości dotyczą ich właścicieli, a nie najemców. Co więcej, nie oznaczają na obecnym etapie legislacji obowiązku modernizacji – a jedynie stanowią wymóg raportowania faktycznego wpływu na środowisko. Najemcy sklepów i punktów usługowych w centrach handlowych nie mogą być zmuszani do wymiany prawidłowo działających urządzeń czy instalacji nowych, na podstawie rzekomych wymogów dyrektyw ESG.

Istniejące centra handlowe wymagają systematycznie nowych inwestycji – zarówno ze względu na ich starzenie się, jak i zmiany standardów wymagane przez kierunek modyfikacji prawa unijnego. Prawo nakłada obowiązki związane z nieruchomością na właściciela nieruchomości – dotyczą one bezpieczeństwa i zgodności z aktualnymi przepisami. Wynajmujący próbują przenosić swoje obowiązki na najemców, od lat apelujących o równość w umowach najmu Dotyczy to w szczególności prawidłowego rozłożenia ryzyka biznesowego na strony umów.

<sup>Zofia Morbiato – dyrektor generalna w ZPPHiU, od wielu lat związana z branżą handlową jako prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH). W ZPPHiU działa od 2020 r. Ma szerokie doświadczenie menedżerskie w zakresie administracji sprzedaży, zakupów, zarządzania logistyką i łańcuchem dostaw. Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości.

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług zrzesza firmy, w których zatrudnienie znajduje ponad 200 tysięcy pracowników. Listę firm członkowskich, postulaty, aktualne informacje o działaniach podejmowanych przez ZPPHiU i wszelkich aktywnościach, także medialnych, jego przedstawicieli można znaleźć na stronie:</sup>

https://zpphiu.pl/http


^{1 „Cushman & Wakefield: centra handlowe coraz bardziej zrównoważone”, https://retailnet.pl/2024/07/03/analiza-cushman-wakefield-centra-handlowe-coraz-bardziej-zrownowazone/
2 https://www.rp.pl/nieruchomosci/art40618711-zielone-umowy-najmu-standardem-rynkowym}